물건을 살 때, 누구나 좋은 물건을 싸게 사고 싶어 합니다.
물건을 살 때, 누구나 좋은 물건을 싸게 사고 싶어 합니다.
그러나, 시장에 나가보면, 급매물은 없네요.
급매물도 없는데, 급매물을 구입할 때, 유의사항을 말씀을 드린다는 것이 이치에 맞지 않으나, 알고 있으면 다음 기회에 써먹을 수가 있습니다.
급매물은 정상적인 물건이 아닐때가 훨씬 더 많습니다.
불균형이 심각한 물건이 대부분입니다.
시세보다 10%이상은 저렴하게 구입할 수가 있기 때문에, 경매와 똑같다고 보면 될 것 같습니다.
그러나, 저렴하게 구입을 하는 만큼 그에 따른 아픔과 반드시 알아야 할 사항이 있습니다.
기본적으로 나타나는 경우는 매매대금으로 전부 상환하고 말소해버리면 간단합니다.
그러나, 사업을 하는 사람은 대부분의 부동산에 공동담보로 묶여 있는 경우가 대다수 입니다.
이것은 등기부상 한 개의 부동산에만 기재가 되고, 다른 것에는 기재가 되지 않기 때문에 알 수가 없습니다.
공동담보로 묶여 있으면, 한 개만 푼다고 문제가 전부 풀리지는 않습니다.
말 그대로 공동담보는 묶을때도 한꺼번에 묶듯이, 풀때도 한꺼번에 풀어야 말썽이 없습니다.
설령 매수를 해서 소유권 이전을 했다고 해도, 공동담보에 묶여 있는 부동산은 자기 것이 아닙니다.
나중에 공동담보로 묶여 있는 물건이오니, 귀하께서는 매도자의 채무를 부담하라는 통지가 금융기관등의 채권자한테 날라 옵니다. 또한 사해행위라고 고소장이 날라 오는 경우도 있습니다.
소송에 휩싸이면 머리골치가 아파옵니다.
“오 마이갓!!!”
특히, 등기부상이 지저분하면 반드시 금융기관에서 발행해주는 금융거래확인서를 첨부 받아야 하며, 해당 금융기관과 약정이 어떻게 되어 있는지 직접 확인을 해야 합니다.
모든 사람을 부동산을 살 때, 부동산에서 알아서 해주겠지 하고, 마음을 편하게 먹는 수가 있는데,
간단한 것은 괜찮으나, 급매물 같은 하자있는 물건을 매수할 때는 공인중개사보다 더 많이 알아야 합니다.
혹시나 나중에 사고가 터지면, 법원에서는 무조건 공인중개사한테 책임을 묻지 않습니다.
매수인한테도 몇십퍼센트의 책임을 묻습니다. 그러면 거금이 날라가는 것입니다.
급매물, 특히, 하자있는 물건을 매수할 때는
“매도인의 금융거래확인서는 반드시 발급을 받아 확인을 하셔야 합니다.”
금융거래확인서를 보면, 대한민국 및 기타 지역의 모든 금융거래에 대한 내용이 나와 있습니다.
등기부상에 나타나지 않은 사항도 하나부터 열가지 모조리 전부 나와 있습니다.
이것을 확인해야만 나중에 뒤통수 맞는 일이 없습니다.
금융거래확인서를 발급받아 증거로 제시하라는 이유는 알지 못하는 채무가 드러나기 때문입니다.
등기부상에 나타나지 않는 모든 채무사항이 보기 좋게 나와 있기 때문에 사기당할 염려가 없습니다.
선진국은 부동산을 거래하면 국가에서 모든 책임을 집니다. 부동산 거래 사고가 터지면 국가에서 모든 책임을 지고 피해자에게 보상을 해줍니다.
즉, 에스크로우 제도가 활성화 되어 있습니다. 이것이 아니면 거래를 할 수 없을 정도로 국가에서 모든 것을 책임을 집니다.
에스크로우제도는 계약부터 잔금시까지 매매대금을 제3자(은행)에게 예치를 해두고 무사하게 소유권이 이전이 되면 매도인에게 부동산 매각 대금을 지불해 줍니다.
즉, 대내외적으로 공신력이 확보되어 안심하고 거래를 할 수 있다는 것입니다.
어떤 사람은 우리나라 복비가 많다고 하는 분들도 있는데, 외국에 비하면 세발의 피입니다.
외국 같은 경우는 매매시 0.6%로가 아닌 매매가의 6%를 지급을 합니다. 매수인은 지급을 안하고 매도인이 지급을 하는 것입니다. 5억이면 3천만원을 수수료로 지급한다는 것입니다. 우리나라는 기껏해야 2백만원만 지급하면 됩니다.
그러나, 우리나라 등기부는 공신력을 인정하지 않고, 공시력만 인정을 합니다.
즉, 등기부상에 나타난 것만 인정을 한다는 것이고, 그 이외의 것은 양 당사자가 머리채를 붙잡고 싸움을 하든, 소송을 하든지 간에 OK목장의 결투를 해야 합니다.
국가에서 등기부를 책임을 지지 않는 것은 조상때부터 침략을 받아온 민족이라 소유권이 불분명하는 경우가 많고, 불타고 없어진 등기부가 많기 때문입니다. 나쁜 사람들이죠. 자기 재산은 알아서들 하라고 하니까요.
서두가 조금 길어졌는데, 급매물은 하자가 있는 물건이 대다수 입니다.
1> 매매금액보다 채무가 많은 경우
2> 가압류, 가처분, 가등기 등 재산권을 행사할 수 없는 경우
3> 담보물건이 공동담보로 묶여 있는 경우
4> 채무자가 소유자와 틀린 경우
5> 기타 등등
이중에서 가장 어려운 문제는 3항의 공동담보 입니다.
공동담보만 제대로 알고 대처한다면 무사안일 태평성대라고 봅니다.
하자있는 물건을 매수할 때는, 계약금 등은 매도인한테 지급을 하면 안됩니다.
제3자가 보관하고, 잔금시 대금 지급과 동시에 말소하고 소유권 이전 등기를 하는 절차 순으로 해야 합니다.
그래야만, 나중에 뒤통수를 맞지 않습니다.
*. 참말로 수많은 부동산 경험과 공부를 하면서 별 것을 다 말씀드립니다.
*. 과속은 금물, 안전운전이 최고입니다.!!
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물건을 살 때, 누구나 좋은 물건을 싸게 사고 싶어 합니다.
